Налог от продажи квартиры

Главная / Пресс-центр / Новости законодательства
28.04.2020

 НДФЛ с дохода от продажи квартиры.

Порядок налогообложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) доходов от продажи недвижимого имущества, в т.ч. квартир, содержится в ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, п. п. 1, 2 ст. 220 НК РФ.

Данный порядок применяется к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, вне зависимости от даты его приобретения в собственность и не распространяется на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

 

Освобождение от налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартир.

Такое освобождение осуществляется с учетом минимального срока владения квартирой, который, в общем случае, составляет 3 года.

Такой срок действует в следующих случаях:

  • при продаже квартир, полученных в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника;

  • при продаже квартир, полученных в результате приватизации;

  • при продаже квартир, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением;

  • при продаже единственной находящейся в собственности квартиры;

  • при продаже квартиры, если в собственности на момент такой продажи осталась еще одна квартира, купленная в течение 90 дней до такой продажи.

В иных случаях минимальный срок владения квартирами для целей освобождения от НДФЛ срок владения квартирами законами субъекта РФ может быть уменьшен вплоть до нуля.

Пример № 1.

В марте 2020 года продана единственная находящаяся в собственности квартира, приобретенная в феврале 2017 года. Доходы от такой продажи освобождаются от налогообложения НДФЛ.

Пример № 2.

В марте 2020 года продана единственная находящаяся в собственности квартира, приобретенная в апреле 2017 года. Доходы от такой продажи не освобождаются от налогообложения НДФЛ.

Пример № 3.

В собственности находятся две квартиры, они обе куплены в 2016 году. При продаже одной из них в 2020 году доходы от такой продажи не освобождаются от налогообложения НДФЛ.

Пример № 4.

В собственности находятся две квартиры, одна куплена в 2016, вторая - в январе 2020 года. Первая квартира была продана в марте 2020 года. Доходы от такой продажи освобождаются от налогообложения НДФЛ.


Если доходы от продажи квартир не освобождаются от налогообложения НДФЛ.

В этом случае продавцу необходимо определить налогооблагаемую базу по НДФЛ как разницу между:

  • - ценой ее продажи и документально подтвержденными расходами на ее покупку,

или
  • - ценой продажи и 1 000 000 руб., если не сохранились документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры.

 

На порядок расчета налогооблагаемой базы будут влиять такие факты, как:

  • наличие/отсутствие определенной в установленном законодательством порядке кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества;

  • установленная законом субъекта РФ величина понижающего коэффициента, на который умножается кадастровая стоимость. Указанная величина может варьироваться от нуля до 0,7;

  • соотношение величин кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, и стоимости продажи недвижимости;

  • наличие/отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимого имущества;

  • основания получения недвижимости в собственность (покупка, дарение, приватизация и т.п.).

 

Доходом от продажи квартиры является наибольшая из величин: размер кадастровой стоимости, умноженный на коэффициент 0,7, или фактическая цена продажи.

Расходом являются: документально подтвержденные расходы на покупку квартиры, в т.ч. проценты по ипотечному кредиту, а в случае отсутствия документов - 1 000 000 руб.

Рассмотрим, как производится расчет базы для исчисления НДФЛ при продаже квартиры в различных ситуациях при условии установленного понижающего коэффициента в размере 0,7.

 

1 случай.

- по квартире определена кадастровая стоимость,

- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, больше цены продажи,

- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.

В этом случае база для расчета НДФЛ определяется как разница между кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и документально подтвержденными расходами на покупку.

2 случай.

- по квартире определена кадастровая стоимость,

- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, больше цены продажи,

- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.

В этом случае база определяется как разница между кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и 1 000 000 руб.

 

3 случай.

- по квартире определена кадастровая стоимость,

- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, не превышает цены продажи,

- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.

В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.

 

4 случай.

- по квартире определена кадастровая стоимость,

- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, не превышает цены продажи,

- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.

В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и 1 000 000 руб.

 

5 случай.

- по квартире не определена кадастровая стоимость,

- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.

В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.

 

6 случай.

- по квартире не определена кадастровая стоимость,

- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.

В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и 1 000 000 руб.

 

Из примеров видно, что в некоторых случаях для расчета налога учитывается не фактическая величина полученных доходов, а кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, в результате чего может сложиться ситуация, когда от продажи недвижимости получен убыток, но налог заплатить все же придется.

 

Пример № 5.

Квартира была куплена за 6 000 000 руб., через два года ее продали за 5 900 000 руб. При этом кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, например, составила 6 200 000 руб. База для расчета НДФЛ составит 200 000 руб. (6 200 000 руб. – 6 000 000 руб.), соответственно, налог составит 26 000 руб. (200 000 руб. х 13%).


По всем вопросам, связанным с налогообложением НДФЛ,
обращайтесь к главному эксперту департамента налогов и права АКГ «Интерэкспертиза» Швец Ирине:
Тел.: +7 (495) 777-1270, +7 (495) 777-1271, доб. 1633.
Shvets@interexpertiza.ru


Возврат к списку