Признание выручки от реализации объектов недвижимости — в момент передачи по акту или регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 12, 16 ПБУ 9/99 одним из обязательных условий для признания выручки от реализации основных средств является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения).
В этой связи возникает вопрос относительно момента признания дохода от реализации объектов недвижимости, переход прав собственности на которые, подлежит государственной регистрации, так как с момента фактической передачи основного средства по договору купли-продажи (по акту) до момента регистрации перехода права собственности проходит значительный период времени.
Исходя из буквального прочтения приведенной выше нормы, доход и, соответственно, расход от выбытия основных средств должен признаваться только в момент перехода права собственности, то есть, в приведенном выше примере – в момент его государственной регистрации.
Однако, по нашему мнению, данный подход не позволяет достоверно отразить реально имевшие место хозяйственные операции, так как не соответствует важнейшим принципам бухгалтерского учета: принципу приоритета экономического содержания над юридической формой и принципу временной определенности.
В этой связи в первую очередь обратим внимание на проект ФСБУ 9, согласно которому, переход права собственности как критерий признания выручки заменен на переход к покупателю контроля над активом. Контроль над активом относится к способности определять способ его использования и получать практически все оставшиеся от него выгоды. Контроль включает ограничение на использование и получение выгод от актива другими организациями.
Аналогичная норма содержится и в МСФО. Согласно п. 31 IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями», организация должна признавать выручку, когда (или по мере того, как) организация выполняет обязанность к исполнению путем передачи обещанного товара или услуги (т.е. актива) покупателю. Актив передается, когда (или по мере того, как) покупатель получает контроль над таким активом.
Кроме того, согласно нормам ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (п. 40 (подп. «б»), 44), выпущенного значительно позже стандарта по учету доходов, объект основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды в будущем, списывается с бухгалтерского учета. Списание объекта основных средств обусловливается, в том числе, передачей этого объекта другому лицу в связи с его продажей. При этом, разница между суммой балансовой стоимости списываемого объекта основных средств и затрат на его выбытие, с одной стороны, и поступлениями от выбытия этого объекта, с другой стороны, признается доходом или расходом в составе прибыли (убытка) периода, в котором списывается объект основных средств.
Как видно, процитированные выше нормы ФСБУ 6/2020 «Основные средства» полностью соотносятся с нормами, заложенными в проекте и ФСБУ «Доходы» и правилами признания выручки в МСФО.
Таким образом, имеет место несоответствие между требованиями, установленными ФСБУ 6/2020 и ПБУ 9/99. При этом особый порядок признания выручки от реализации объектов недвижимости, предполагающей значительный временной интервал между фактической передачей (переходом рисков и контроля) и переходом права собственности на объект ОС, не установлен.
Согласно п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», в случае если по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета в федеральных стандартах бухгалтерского учета не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то организация разрабатывает соответствующий способ исходя из требований, установленных законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, федеральными и (или) отраслевыми стандартами, используя в первую очередь международные стандарты финансовой отчетности.
Таким образом, по нашему мнению, учитывая тот факт, что рассматриваемая спорная норма ПБУ 9 не соответствует ни ФСБУ 6/2020, ни МСФО, ни проекту ФСБУ «Доходы», выручку от реализации объектов недвижимости следует признавать в момент фактической передачи объекта (по акту приемки-передачи), так как все выгоды и риски переходят к покупателю именно в этот момент. При существенности финансового результата от реализации (напомним, что в соответствии с п. 44 ФСБУ 6/2020 в отчете о финансовых результатах отражается именно финансовый результат, а не доходы и расходы), в случае, если дата фактической передачи объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности приходятся на разные отчетные даты, примененный порядок определения момента реализации следует раскрыть в пояснениях к отчетности.
Также, мы активно ведем страницы в Dzen и VC. В целом, мы публикуем полезные материалы, чтобы помочь вам разобраться в законодательстве. Присоединяйтесь к нам в социальных сетях!
