НДФЛ с дохода от продажи квартиры - новые правила

Главная / Пресс-центр / Новости законодательства
18.03.2016 С нового года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ), которые изменили порядок налогообложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) доходы от продажи недвижимого имущества.
Новые правила содержаться в п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, п. п. 1, 2 ст. 220 НК РФ, п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ.
При этом старые правила также продолжают действовать в определенных случаях.
Разберемся, на кого распространяются новые нормы, а кто продолжает пользоваться старым порядком.  

Старые правила.
Применяются к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, приобретенного в собственность до 01.01.2016.
Освобождение от налогообложения НДФЛ доходов от продажи указанного недвижимого имущества осуществляется с учетом минимального срока владения им, который составляет три года.
Таким образом, если, например, квартира, приобретена до 01.01.2016 года и продана по истечении трех лет ее нахождения в собственности физического лица,  то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ. Если такая квартира продана до истечения трех лет с момента, как она была получена в собственность, то продавцу необходимо определить налогооблагаемую базу по НДФЛ как разницу между:
- ценой ее продажи и документально подтвержденными расходами на ее покупку,
или
-  ценой продажи и 1 000 000 руб., если не сохранились документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры.

Новые правила.
Применяются к сделкам купли-продажи квартир, которые приобретены, начиная с 01.01.2016.
Не распространяются на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Также, как и старые правила, учитывают минимальный срок владения недвижимым имуществом, который составляет:
- в общем случае - пять лет. При этом необходимо отметить, что этот срок законом субъекта РФ может быть уменьшен вплоть до нуля;
- в отношении приватизированного, полученного в наследство, по договору ренты, а также в дар от ближайших родственников недвижимого имущества – три года.
Таким образом, если, например, купленная начиная с 01.01.2016 года квартира будет продана через 5 лет после покупки, то доходы от ее продажи НДФЛ облагаться не будут.
Если же такую квартиру продать до истечения указанного пятилетнего срока, то возможно придется заплатить налог.
При этом на порядок определения налогооблагаемой базы для его расчета будут влиять такие факты, как:
1. наличие/отсутствие определенной в установленном законодательством порядке кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества;
2. установленная законом субъекта РФ величина понижающего коэффициента, на который умножается  кадастровая стоимость. Указанная величина может варьироваться от нуля до 0,7;
3. соотношение величин кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, и стоимости продажи недвижимости;
4. наличие/отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимого имущества;
5. основания получения недвижимости в собственность (покупка, дарение, приватизация и т.п.).

Расчет налогооблагаемой базы.
Рассмотрим как производится расчет базы для исчисления НДФЛ при продаже недвижимого имущества в различных ситуациях при условии установленного понижающего коэффициента в размере 0,7.

1 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, больше цены продажи,
- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база для расчета НДФЛ определяется как разница между кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и документально подтвержденными расходами на покупку.

2 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, больше цены продажи,
- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и 1 000 000 руб.

3 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, не превышает цены продажи,
- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.

4 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, не превышает цены продажи,
- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и 1 000 000 руб.

5 случай.
-  по квартире не определена кадастровая стоимость,
- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.

6 случай.
-  по квартире не определена кадастровая стоимость,
- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и 1 000 000 руб.

Из примеров видно, что в некоторых случаях для расчета налога учитывается не фактическая величина полученных доходов, а кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, в результате чего может сложится ситуация, когда от продажи недвижимости получен убыток, но налог заплатить все же придется.
Например.
Квартира была куплена за 6 000 000 руб., через два года ее продали за 5 900 000 руб. При этом кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, например, составила 6 200 000 руб. База для расчета НДФЛ составит 200 000 руб.  (6 200 000 руб. – 6 000 000 руб.), соответственно налог составит 26 000 руб. (200 000 руб. х 13%).


Получить консультацию по вопросу налогообложения НДФЛ, в случае необходимости, Вы можете у главного эксперта Департамента налогов и права АКГ «Интерэкспертиза»  - Швец Ирины
Тел.: +7 (495) 777-1270 или 777-1271, доб. 1633, адрес электронной почты shvets@interexpertiza.ru

Возврат к списку