Проблемы оценки в России - демпинг как причина низкого качества услуг



Ян Орлов, руководитель отдела стратегического развития и маркетинга АКГ «Интерэкспертиза» (AGN International)

Статья посвященная проблеме низкого качества оценки в России, демпингу в частности и причинам его вызывающим. В данной статье автор указывает основные факторы, препятствующие качественному развитию оценки в России

Раздел:Оценка


Плохое качество оценки в России, по мнению экспертов, сложилось под влиянием нескольких факторов, основными из которых являются несовершенство законодательной базы, низкие требования к уровню подготовки специалистов (оценщиков), специфические особенности отечественной рыночной экономики. Несмотря на все усилия, предпринимаемые руководящими организациями для улучшения ситуации в области оценочной деятельности, проблемы остаются и, более того, становятся все более ощутимыми.

Три года, прошедшие после введения саморегулирования, нельзя назвать результативными, поскольку управление оценкой сегодня по-прежнему осуществляется непрофессионально, формально проводится экспертиза отчетов, не соблюдаются требования методических материалов при определении стоимости человека-часа оценочных услуг. Настоящим профессионалам приходится прекращать свою деятельность, поскольку многие заказчики предпочитают обращаться к фирмам, оказывающим услуги по низким ценам. При этом качество выполнения работы далеко не всегда является главным критерием, которым руководствуются клиенты при выборе исполнителя.


КАК ОПРЕДЕЛИТЬ КАЧЕСТВО ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ


Как и любой вид деятельности, оценка должна проводиться в соответствии с законодательными нормативами. При этом объективные и субъективные факторы, учитываемые при определении рыночной стоимости объекта, зачастую не принимаются во внимание оценщиком, которого учили, что главным критерием качества отчета об оценке является его соответствие нормативам законодательной базы. Получается, что, оценивая объект недвижимости, автомобиль или другое имущество, специалист может не обладать глубокими знаниями в области соответствующего сегмента рынка, профессиональной интуицией, а руководствоваться только типовыми рекомендациями.

Оценщики, проводящие экспертизу отчетов, выбираются простым голосованием, что далеко не всегда является гарантией того, что работу будет выполнять самый грамотный и опытный эксперт (тем более что эта процедура зачастую используется в коммерческих интересах). Расценки, предлагаемые сегодня отдельными фирмами, вызовут недоумение даже у дилетантов. Нет сомнений относительно качества предлагаемых услуг и у самих заказчиков, но им выгодно заручиться отчетом от «профессионалов».

Манипулирование законами и стоимостными критериями стало нормой нашей жизни. Нужна высокая стоимость объекта — пожалуйста, явно заниженная — тоже не проблема. Государственным организациям выгодно пользоваться дешевыми услугами по оценке, чтобы экономить бюджетные средства, а покупатели, прибегая к услугам оценочных организаций, стремятся доказать продавцу факт завышения продажной цены. В данном случае оценщики становятся заложниками коммерческих отношений между структурами и частными лицами.


ДЕМПИНГ В ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


Настоящий профессионал отлично знает, как рассчитывается себестоимость услуг оценщика. В расчет включается стоимость осмотра и описания объекта, отраслевой и рыночный анализ (с учетом истории аналогичных продаж). В этот список следует включить и сбор актуальной информации из разных источников, обработку сведений, составление итоговой калькуляции, обобщение материала для заказчика, затраты на расходные материалы, используемые при подготовке отчета об оценке. Кроме того, не стоит забывать, про затраты оценочной компании на развитие своей деятельности и поддержание системы менеджмента качества и контроля.

Таким образом, настоящий специалист никогда не станет оказывать услугу по цене ниже реальной себестоимости, поскольку оценщики не являются представителями благотворительного фонда и должны получать справедливое вознаграждение за столь серьезный труд.

По-другому относятся к этому только что пришедшие на рынок оценщики, которых с каждым годом становится все больше (кстати, потребность в специалистах этой категории сегодня во много раз меньше, чем предложения рынка). Эти исполнители хватаются за работу с чисто символической оплатой, чтобы выдержать конкуренцию и остаться «на плаву». Само собой разуется, что демпинг неизбежно ведет к ухудшению качества оценочных отчетов, искажению достоверности выводов, увеличению вероятности ошибок.

Безусловно, при исследовании одного и того же объекта расхождения в оценке могут возникнуть и у высокопрофессиональных специалистов, но разница не будет превышать 15– 20% от суммарной стоимости. Расхождения, как правило, возникают за счет субъективного восприятия значимости некоторых факторов (например, исторической ценности объекта недвижимости, взглядов на перспективы развития района и т. д.).

К тому же рыночная стоимость связана с ожиданиями рынка, освещениями событий в СМИ, что всегда оказывает влияние на поведение участников сделок. Поэтому даже грамотная оценка всегда содержит небольшую неопределенность. Но это не означает, что проводить процедуру оценки не имеет смысла. Наоборот, информация об уровне неопределенности поможет правильно сориентироваться владельцу имущества при принятии важных решений. Только объективные сведения помогают проводить эффективные сделки — этот факт известен всем активным и успешным участникам рынка.


ПУТИ ПРЕОДОЛЕНИЯ КРИЗИСНОЙ СИТУАЦИИ


Проблема качества услуг по оценке имущества может быть преодолена в том случае, если на рынке останутся только хорошо подготовленные профессионалы (а таковыми являются эксперты, а не технические работники, прошедшие срочную подготовку на тренингах). Так может улучшиться качество оценки при внедрении подробных и развернутых стандартов (к примеру, в США более 20 фирм специализируется на сборе информации для оценочных компаний). Для каждого объекта должна существовать детально разработанная схема расчета оценки (в том числе и для нематериальных активов).

Для укрепления позиций профессионалов введена система добровольной сертификации в СРО. Некоторые специалисты в 2009–2011 гг. подтвердили самый высокий уровень подготовки и получили международный сертификат, квалифицированный центрами TEGoVA, Eurozert.

Рост рейтинга оценщиков формирует доверие у потенциальных клиентов к фирмам, оказывающим качественные услуги. Сегодня есть все основания надеяться на то, что в ближайшем будущем деятельность профессионального оценочного сообщества по борьбе с демпингом даст положительные результаты.

С 2011 года СРО вводят проверку отчетов об оценке с явно заниженной стоимостью (рассматриваются компании, выигравшие тендер). Экспертами составлена квалификация демпинга (осознанный, заказной или непрофессиональный), на специализированных сайтах и в СМИ опубликованы причины этого явления и методы преодоления дискредитации профессии оценщика. Демпинг является не только экономической, но и этической проблемой, с которой должны бороться профессиональные сообщества, противопоставляя недобросовестным фирмам заслуженную репутацию и высокое качество исполнения каждого заказа.


Дата: ноябрь 2011

Место публикации: информационно-аналитический бюллетень RWAY. №200



АКГ «Интерэкспертиза» просит вас при использовании публикаций иметь в виду, что:
  • статья представляет собой мнение автора, согласованное во всех существенных отношениях с мнением Экспертного совета АКГ «Интерэкспертиза» на момент её подготовки;
  • мнение автора не всегда совпадает с мнением официальных органов;
  • необходимо помнить, что законодательство или правоприменительная практика могли измениться с момента выпуска данной статьи;
  • все вопросы, рассмотренные в статье, носят общий характер и не предназначены для непосредственного использования в практической деятельности без согласования всех конкретных обстоятельств дела с профессиональными консультантами.


  • Назад в раздел